不動産の任意売却がやりやすくなるかも

自民党の「明るい競売プロジェクトチーム（ＰＴ）」（佐藤剛男座長）は、競売に至る前の不動産の任意売却で、関係者全員の合意がなくても抵当権を抹消できる制度を創設することで一致した。
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こんな記事が報道されました。

これは、不動産の任意売却に関わる機会の多い弁護士にとっても使えそうな制度です。
現状では、不動産を任意売却する場合には、その不動産に設定されている抵当権を全て抹消しなければ、事実上売却はできませんので、この制度が実現すれば、設定されている抵当権の価格が不動産の時価を上回っているオーバーローンの物件の処分に役に立つことが考えられます。

抵当権は、基本的には設定された順番に順位が付けられていて、先の順位の抵当権者に、抵当権で担保されている債権額全部を配当した後でなければ、次の順位の抵当権者に配当は回らないのが競売の手続なのですが、実際の任意売却の場合には、本来配当が回らないはずの次順位の抵当権者にも、いくらか支払われている現実があります。
例えば、時価1000万円のマンションを競売にかけた場合に、第1順位で1100万円の抵当権が付いていたら、2番目以下の抵当権者は配当ゼロになります。不動産を競売したときには、このように2番目以下に配当が回らないのに、任意売却をしようとすると、売り手側には抵当権を抹消してもらわなければ売却できないという弱みがあるので、その弱みに付け込んで、いわゆる「ハンコ代」として多額の金銭を要求されることがあるのです。

その「ハンコ代」は実質的には先順位の抵当権者が負担することになるのですが、その「ハンコ代」の要求額が不当に高い場合には、その支払いを認めるわけにもいかず、仕方なく競売にせざるを得ないということもあるのです。

任意売却であれば、家を取られてしまう債務者が懇意にしている知人や親戚に買ってもらって、その後賃貸で住み続けることもできますし、将来経済的に立ち直ったときに買い戻すことも可能ですが、競売であれば誰の手に渡るか分からないので、そのようなことは期待できません。

また、一般に競売の方が任意売却による価格よりも安い価格になりますし、手続き費用もかかってしまい、先順位の抵当権者にとっても回収額が少なくなるので、最近では、競売手続に入る前に任意売却を検討するのが一般的になっています。

その任意売却の障害になっていたのが「ハンコ代」だったわけですから、これを合法的に拒否できる制度はありがたいということになります。

ただ、この制度改革に関して注意しなければならないのは、裁判所の競売制度を利用する公平な担保物件の処分から、より簡便な担保物件の処分に道を開いてしまう恐れがあるということです。
この改革は、一見社会的に有益に思えるかもしれませんが、これまでも競売妨害などで担保物件を食い物にしてきた暴力団などがかかわってくる可能性は否定できないのです。

このように、制度改革には表の面と裏の面があるということを注意しながら、社会の動きを見ていきたいものです。

タグ：抹消 不動産 明るい競売 ハンコ代 任意売却 担保物件 抵当権 自民党

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by ScottSok (2019-09-26 06:59)